Planificar un presupuesto para comprar una vivienda como inmigrante en EE.UU.

Comprar una casa en los Estados Unidos parece una tarea desalentadora para cualquiera que esté realizando el proceso. Como inmigrante, también debe tener en cuenta el posible trabajo legal, las restricciones de los visados, los prestamistas (si va a obtener una hipoteca) y otros numerosos procesos para comprar su propia casa. 

Pero, al fin y al cabo, comprar su propia casa puede ofrecerle seguridad financiera para su futuro y el de su familia. Antes de emprender el viaje de la compra de una casa, es crucial analizar y planificar un presupuesto La primera regla general es: "No compre más casa de la que pueda pagar". 

Es posible que te aprueben un importe de hipoteca más elevado, pero eso no significa que debas aceptarlo todo. La "asequibilidad" difiere de un comprador a otro. Los que compran una vivienda por primera vez suelen pasar por alto los costos añadidos que conlleva ser propietario de una casa, aparte de los pagos mensuales de la hipoteca. Estos costos incluyen los impuestos sobre la propiedad, los pagos del seguro y los gastos de reparación y mantenimiento. 

Esta guía paso a paso le ayudará a planificar un presupuesto para comprar una casa como inmigrante en Estados Unidos.

Paso 1: Determine su opción de pago:

Para comprar una vivienda, tiene dos opciones: hacer una compra en efectivo o hipotecar (prestamo) su casa. La compra en efectivo puede ser la única opción para algunas personas que no pueden obtener un préstamo hipotecario debido a una puntuación de crédito extremadamente baja, restricciones de visado u otras circunstancias. 

Al considerar un préstamo hipotecario, la mejor manera de calcular el importe correcto del préstamo es utilizar la regla del 28%. La regla del 28% sugiere que el pago mensual de la hipoteca no debería ser superior al 28% de tus ingresos brutos mensuales. Aunque se trata de una regla general, es importante tener en cuenta todos los gastos mensuales de usted y su familia. El mayor error que comete un comprador de vivienda por primera vez es no tener en cuenta los gastos adicionales de la vivienda, como los impuestos, el seguro o las reparaciones generales.

Para financiar un préstamo hipotecario, tiene dos opciones:

Préstamos convencionales:

Los prestamistas hipotecarios del sector privado, los bancos locales y las cooperativas de crédito ofrecen préstamos convencionales que suelen considerarse mejores que los de la FHA. Los préstamos convencionales tienen una tasa hipotecaria más baja y bajos costes de PMI. Sin embargo, para poder optar a un préstamo de la FHA, es necesario haber establecido una buena puntuación de crédito y tener unos ingresos estables. Por lo general, los prestamistas prefieren un pago inicial del 20%, pero en algunos casos podrían exigir hasta un 3%. Sin embargo, si el pago inicial es inferior al 20%, las primas del seguro hipotecario (PMI) aumentarán entre el 0.58% y el 1.86% del importe del préstamo, lo que supone un gasto adicional a lo largo de la vida de la hipoteca. 

FHA Préstamos: 

La Administración Federal de la Vivienda (FHA) es un prestamista hipotecario respaldado por el gobierno que ofrece préstamos para viviendas, normalmente a compradores primerizos con puntuaciones de crédito más bajas que oscilan entre 500 y 620. Los préstamos de la FHA suelen ser una segunda opción para aquellos que no pueden optar a los préstamos convencionales debido a una baja puntuación de crédito o pagos iniciales más bajos. La FHA tiene una regla del 31%, lo que significa que buscan alrededor del 31% de su salario mensual bruto en comparación con los prestamistas no gubernamentales que requieren hasta el 28%. 

Como inmigrante puede pensar que los préstamos de la FHA son sólo para los residentes permanentes, pero en realidad los residentes no permanentes también pueden calificar si la casa será su residencia principal. 

Paso 2: Consideraciones para obtener una hipoteca

Puntuación de crédito:

Antes de elegir un prestamista, es importante tener en cuenta su puntuación de crédito. Aunque reúna los requisitos para el préstamo, su puntuación crediticia influye en el tipo de interés que recibirá. Su puntuación crediticia depende de numerosos factores, como el historial de pagos, su nivel total de deuda, los tipos de crédito, el importe del crédito adeudado y la duración del historial crediticio, que depende del tiempo que lleve residiendo en los Estados Unidos. 

Por lo general, para poder optar al préstamo, se necesita una puntuación de crédito de al menos 620. Aunque algunos prestamistas estarían dispuestos a aprobar un puntaje de crédito más bajo, probablemente cobrarán una tasa de interés más alta, por lo que terminará pagando mucho más a largo plazo. 

Si se acaba de mudar a Estados Unidos o no ha establecido ningún crédito, podrá aprender más con esta guía sobre cómo empezar.

Encontrar un prestamista hipotecario:

La elección de la compañía de préstamos con la que trabaje es una parte importante de este proceso, ya que no sólo estará obligado a pagarles, sino que interactuará con ellos durante años. Entre los principales prestamistas hipotecarios que ofrecen las mejores tasas de interés están Quicken Loans, Bank of America, Chase Bank, MCK Lending Group y otros más. 

Empiece a investigar mucho antes de que piense pedir una hipoteca. El primer paso tradicional sería buscar y ver si algún prestamista está anunciando tasas especiales o tal vez programas muy adecuados para los inmigrantes.

Es importante juzgar a los prestamistas no sólo por los tipos de interés que ofrecen, sino también por cómo interactúan con sus clientes. Lea los comentarios en línea publicados por sus clientes para comprender cómo se comportan con los prestatarios en situaciones agradables y no tan agradables. 

Si ha decidido hipotecar su casa, como inmigrante que no domina el inglés, puede optar por trabajar con un prestamista que tenga agentes que hablen su lengua materna. Esto también puede ayudarle a evitar malentendidos y complicaciones derivadas de las barreras de comunicación. 

Solicite la preaprobación:

Una vez que hayas seleccionado uno o dos prestamistas, tienes que conseguir que te aprueben un préstamo para conocer el importe máximo del préstamo y el tipo de interés que te conceden. 

Es importante tener en cuenta que la preaprobación es diferente de la precalificación, que le da una idea aproximada de la cantidad de préstamo hipotecario para el que podría calificar. El proceso de preaprobación implica una revisión detallada del informe crediticio del prestatario y va seguido de una oferta sólida de crédito.  

Para solicitar el préstamo hipotecario, necesitará los siguientes elementos:

1. Número de Seguro Social o número ITIN (para determinados extranjeros no residentes y residentes)
2. Una identificación emitido por el gobierno o una tarjeta de extranjero residente, o una licencia de conducir 
3. Su firma.
4. Prueba de los ingresos de los últimos 2 años, incluidos los ingresos en el extranjero o la moneda extranjera convertida a USD. (formulario W2 y 1099)
5. Talones de cheques o comprobante de ingresos de los últimos 30 días u otra prueba de empleo actual. 
6. Declaraciones de impuestos federales de los últimos 2 años
7. Dos estados de cuenta bancarios más recientes
8. Dos estados de cuenta de inversión más recientes (si los tiene)

Paso 3: Gastos de la vivienda más allá de la hipoteca

Aparte de los pagos de la hipoteca, es importante tener en cuenta otros gastos que conlleva la propiedad de una vivienda:

• Impuestos sobre la propiedad: El tipo de impuesto sobre la propiedad depende de su estado, ciudad y condado. El promedio nacional del impuesto sobre bienes inmuebles es del 1.1%, pero algunos estados pueden tener tipos impositivos mucho más bajos o más altos. Por ejemplo, Alabama tiene un 0.4%, que es el más bajo, mientras que Nueva Jersey tiene un 2.2%, que es el más alto del país. 
• Cuotas de la HOA o del condominio Si es dueño de un condominio o una casa en una comunidad que tiene una asociación de propietarios, también tendrá que pagar cargos adicionales de HOA. Estos pueden ser mensuales o anuales. Por lo general, la cuota de la HOA se indica en el listado de venta, pero es importante preguntar cuando busque su nueva casa.
• Seguro para la casa (aseguranza)Con algunos prestamistas hipotecarios no podrás evitar el seguro de la casa. Si compras una casa en una localidad propensa a las catástrofes, las primas del seguro también estarán por encima de los costos promedios. 
• Mantenimiento de rutina: El mantenimiento periódico de la casa, como el cuidado del paisaje y el césped o la sustitución del tejado y la calefacción cada 15 o 20 años, también puede suponer una carga para su economía.

Resultado final

Los compradores de vivienda por primera vez suelen acabar comprando "más casa" de la que pueden permitirse mientras persiguen su sueño americano. Esto puede suponer una enorme presión sobre sus finanzas durante años y, en algunos casos, puede llevar a la ejecución hipotecaria.  

Aunque te aprueben un préstamo mayor, no significa que debas utilizar toda la cantidad que te han aprobado. Siempre debes hacer un presupuesto por adelantado y comprar solo lo que puedas pagar sin sacrificar tu libertad financiera.